Choć w naszym kraju kształt rynku nieruchomości mieszkaniowych nadal dyktuje sprzedaż, to jednak z miesiąca na miesiąc rośnie zainteresowanie najmem instytucjonalnym. Opracowany przez firmę doradczą ThinkCo oraz pracownię architektoniczną Decoroom, ekspertów w sektorze Build to Rent (BTR), „Przewodnik po PRS”, którego premiera odbyła się 2 września na Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie, wyjaśnia krok po kroku etapy realizacji budynków na wynajem – od początkowej fazy planowania inwestycji, poprzez najważniejsze aspekty projektowe, realizację i wyposażenie wnętrz, po operacyjne zarządzanie inwestycją.

Charakterystyka polskiego najmu instytucjonalnego

Rynek PRS w naszym kraju różni się od inwestycji zagranicznych. Wszystkie rynki najmu instytucjonalnego w Europie Środkowo-Wschodniej są na dość wczesnym etapie, ale to właśnie w Polsce i w Czechach obserwuje się jeden z najszybszych trendów wzrostowych. Polski rynek jest postrzegany przez inwestorów jako atrakcyjny, ponieważ konkurencja jest wciąż mniejsza niż na rynkach bardziej rozwiniętych, koszty są relatywnie niższe, a poziom zwrotów funduszy zainwestowanych w nieruchomości wyższy. Do tej pory działania w sektorze PRS bazowały na skupowaniu istniejącego zasobu lub na transakcjach typu forward purchase i forward funding. Z „Przewodnika po PRS” wynika, że „współpraca między inwestorami PRS a deweloperami przebiega w zróżnicowany sposób – mamy przykłady niezależnych zakupów pakietów mieszkań oraz przejmowania całości lub części udziałów w spółce.”

Inwestycje w PRS w 2020 roku wynosiły 870 mln zł. Natomiast już w pierwszym i drugim kwartale 2021 roku transakcje w PRS wyniosły łącznie ponad 2,2 mld zł. Do końca lipca oddano do użytku na zasadach najmu instytucjonalnego 7265 lokali. Kolejne 25 tysięcy mieszkań, które zasilą sektor PRS jest na etapie budowy lub przygotowania do niej. W perspektywie, siedmiu lat sektor osiągnie nawet 90 tysięcy, czyli dwanaście razy więcej niż obecnie. Na dynamikę wzrostu mają wpływ zakupy całych projektów deweloperskich, także już gotowych.

Nowe standardy

– Strategia inwestycji w najem instytucjonalny musi uwzględniać perspektywę długoterminową, przewidywania co do zachowań rynku, analizę profilu potencjalnych najemców, powinna także obejmować działania zmierzające do stworzenia nowej jakości mieszkań na wynajem, zwiększenia ich atrakcyjności, a co za tym idzie zatrzymania w nich lokatorów na dłużej. Istotna jest mądrze przemyślana strategia marki, która przyciągnie najemców, dobrze dobrane lokalizacje oraz wysokiej jakości zarządzanie – uważa Tomasz Bojęć, partner zarządzający ThinkCo.

Jego zdaniem równie ważna jest architektura budynku, projekt wnętrz oraz wyposażenie, a także kwestie zrównoważonego rozwoju i odpowiedzialności klimatycznej. To kluczowe zwłaszcza dla pokolenia dzisiejszych dwudziestolatków, którzy w ciągu najbliższych lat staną się główną grupą najmujących.

– Inwestycje przeznaczone na wynajem wymagają odpowiedniego podejścia projektowego, które sprawi, że przestrzeń mieszkalna będzie dostosowana do potrzeb użytkownika, a koszty niższe – twierdzi Jakub Bartos, dyrektor zarządzający Decoroom. – Z punktu widzenia inwestora współpraca z projektantami wnętrz jest więc działaniem jak najbardziej ekonomicznie uzasadnionym. Doświadczeni architekci znają oczekiwania i potrzeby potencjalnych najemców, jak również problemy, z którymi zazwyczaj borykają się administratorzy wynajmowanych lokali. Wiedzą też, jakie rozwiązania i materiały najlepiej sprawdzą się w takich mieszkaniach, a także w jaki sposób można obniżyć koszty eksploatacji bez szkody dla komfortu użytkowników – wyjaśnia Jakub Bartos.

Atrakcyjność w oczach najemców

Rozpoznanie i zrozumienie potrzeb najemców jest kluczowe. Wynajmującymi są najczęściej młodzi pracujący, studenci, pary bezdzietne i imigranci. Do końca minionej dekady z najmu w Polsce korzystali w zdecydowanej większości 20-latkowie, ale jak pokazują badania średnia wieku lokatorów mieszkań na wynajem rośnie. Wiele spośród osób po trzydziestce pozostanie przy wynajmie – powody są dwa – rosnące ceny mieszkań oraz styl życia bliższy ich upodobaniom. W przypadku najmu instytucjonalnego właściciel budynku oferuje najemcy nie tyle produkt, co usługę. Oferta powinna być więc na bieżąco weryfikowana, właściwie komunikowana, wsparta działaniami marketingowymi. Profesjonalny najem może budować swoją konkurencyjną pozycję w stosunku do najmu prywatnego, oferując udogodnienia i jakość wykraczające poza niezbędne minimum. Dla inwestora pierwszoplanowe znaczenie mają koszty utrzymania, dlatego uwaga budujących powinna być skoncentrowana na tym, co gwarantuje długie cykle między koniecznymi pracami remontowymi, czyli jakość materiałów i wyposażenia, oraz współpraca z profesjonalistami z branż budowlanej, architektury wnętrz i wyposażenia, którzy potrafią pogodzić interesy inwestora z potrzebami przyszłych użytkowników lokali na wynajem. Cenne źródło wiedzy dla profesjonalnych podmiotów tworzących pierwsze portfele budynków na wynajem stanowi „Przewodnik po PRS”.

Fundacja Rynku Najmu zadba o profesjonalizację najmu

Odpowiedzią na potrzebę wytworzenia wysokiej jakości standardów wpisanych w kulturowe i gospodarcze uwarunkowania naszego kraju jest też powołanie Fundacji Rynku Najmu. Założyciele fundacji rozpoznali sześć kluczowych obszarów, na których skupiają się, dążąc do profesjonalizacji rynku najmu, są to: fachowa obsługa, bezpieczeństwo najmu, uwarunkowania prawne, standardy projektowe, zrównoważone budownictwo oraz polityka mieszkaniowa.

– Walczymy z tym, jak postrzegano najem przez ostatnie lata, promując właściwe standardy. Kluczem jest to, by powstające obecnie inwestycje wyznaczyły nową jakość na rynku – wyjaśnia Przemysław Chimczak-Bratkowski, prezes Fundacji Rynku Najmu. – Z jednej strony chodzi o architekturę – wysoką jakość funkcjonalną i materiałową, wygodne układy funkcjonalne oraz odpowiedzialność środowiskową inwestycji. Z drugiej, kluczowa jest warstwa społeczna. Chodzi o to, by najemcy czuli się bezpiecznie i stabilnie. By wiedzieli, że kiedy standardy są spełnione, nie muszą traktować najmu jako przejściowej sytuacji i mogą wreszcie poczuć się „u siebie” – dodaje.

Przewodnik po PRS

Z punktu widzenia inwestorów istotne jest przemyślane zaplanowanie inwestycji PRS, tak aby długoterminowo cieszyła się powodzeniem wśród najemców, co przekłada się bezpośrednio na zyski z najmu. W stworzeniu takiej strategii pomaga zespół ThinkCo, który od kilku lat analizuje wszystkie nowopowstające inwestycje na rynku PRS. Na etapie realizacji ważne jest jednoczesne prowadzenie prac wykończeniowych w całym budynku i zabezpieczony łańcuch dostaw – taką kompleksową usługę zapewnia pracownia Decoroom.

Doświadczenie tych dwóch zespołów stało się bazą wiedzy do przygotowania „Przewodnika po PRS”, który powstał przy wsparciu merytorycznym i technicznym wiodących firm z branży wyposażenia wnętrz. Ich produkty idealnie wpisują się w potrzeby rynku PRS: Geberit, Grohe, IKEA, Porta, Samsung, Tarkett oraz Tubądzin. To kompendium wiedzy, które powstało w celu tworzenia jeszcze bardziej funkcjonalnych, lepiej działających i atrakcyjnych dla użytkowników budynków na wynajem.

Autorzy Przewodnika: ThinkCo we współpracy z Decoroom

Partnerzy strategiczni Przewodnika: Geberit, Grohe, IKEA, Porta, Samsung, Tarkett oraz Tubądzin

Przewodnik do pobrania na: https://thinkco.pl/przewodnik-po-prs/

 

Autorzy:

ThinkCo to firma doradcza podejmująca działania analityczne, strategiczne i projektowe. Powstała, by pomagać inwestorom na rynku nieruchomości w tworzeniu rozwiązań odpowiadających na wyzwania współczesności. Usprawnia istniejące i programuje nowe inwestycje za pomocą kompleksowych strategii, standardów i wytycznych oraz odpowiednich metod komunikacji. Więcej na: https://thinkco.pl/

Decoroom jest pracownią architektury wnętrz specjalizującą się w kompleksowym wykończeniu mieszkań oraz realizacjach kuchni i zabudów meblowych na wymiar. Firma współpracuje z czołowymi przedstawicielami branży wykończeniowej, a swój wizerunek w branży zbudowała dzięki wysokim standardom wykonywanej usługi. Pracownia obsługuje klientów indywidualnych oraz duże realizacje dla sektora PRS m.in. Vonder Europe. Więcej na: https://www.decoroom.eu/